Ces dernières années, les taux immobiliers pratiqués sont assez intéressants. C’est donc le meilleur moment d’investir dans l’immobilier en procédant à des prêts immobiliers importants sur de longues années. Mieux, pour ceux qui ont déjà un crédit immobilier en cours avec encore une grande partie à rembourser, c’est peut-être une aubaine. Il est possible de faire un rachat de crédit immobilier dont le taux permet de couvrir les coûts liés à cette renégociation prêt immobilier. Quels sont alors les frais liés au rachat de crédit ?
Les frais de remboursement anticipé
Lorsque vous décidez de faire un rachat de crédit immobilier, vous devez payer les frais de remboursement anticipé (IRA). Ces frais constituent une sorte de dommage que vous payez à la banque auprès de laquelle vous rachetez vos emprunts. Habituellement, ces frais représentent les intérêts que la banque doit percevoir sur les six prochains mois. Vous pouvez aller sur internet pour avoir un complément d’information à ce sujet. Toutefois, la loi a plafonné les indemnités de remboursement anticipé à au plus 3 % du montant total qui reste à rembourser.
En d’autres termes, si vous demandez votre rachat de crédit en janvier, le coût de rachat de crédit lié à l’IRA est calculé jusqu’en juillet. C’est-à-dire que la banque cumule la somme des intérêts sur le semestre qui suit votre demande. Mais le cumul ne peut excéder les 3 % du montant restant. C’est pour cela qu’un rachat de crédit est intéressant en début de crédit. En réalité, au début d’un prêt immobilier, la part de crédit remboursée est souvent élevée. Par conséquent, faire un rachat de crédit à ce moment vous permet de baisser significativement vos mensualités. En plus, l’indemnité de remboursement anticipé est intégrée dans le crédit immobilier nouvellement acquis. Vous n’avez donc aucune avance à faire à votre banque. Vous continuez à gérer normalement vos mensualités, cette fois-ci en fonction de votre nouveau taux de crédit.
Les frais d’établissement d’une nouvelle garantie
Dans le cas où vos crédits sont repris par une nouvelle institution bancaire, celle-ci exige de nouvelles garanties. Ces garanties sont appelées à le rassurer par rapport aux délais et relais de remboursement. La banque veut s’assurer que l’emprunteur à une assurance qui pourra prendre en charge le remboursement en cas d’invalidité ou de perte d’emploi. Lorsque l’emprunteur possède des biens immobiliers en location, la banque peut demander une hypothèque. En général, les frais d’hypothèque sont évalués à 2 % du montant total du prêt immobilier.
Il est également possible que l’emprunteur souscrive au Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Contrairement à l’hypothèque, cette forme de garantie n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Par conséquent, les frais de privilège prêteur de deniers reviennent moins conséquents que ceux de l’hypothèque. Ils sont évalués à 0,8 % du montant total emprunté. Le coût de rachat de crédit immobilier lié à l’hypothèque paraît parfois trop élevé. Dans ce cas, il est préférable de recourir à une caution bancaire. La nouvelle banque peut exiger un versement compris entre 150 et 600 euros selon le montant du prêt. En réalité, la caution bancaire ne génère pas de frais supplémentaires sauf une participation au FMG qui peut s’élever à 0,8 % du montant global prêté.
Les frais d’assurance
Il est possible que dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier, vous changiez d’assureur ou fassiez un nouveau contrat. C’est généralement le cas quand le rachat de crédit est fait par une autre banque. Parfois, la nouvelle banque recommande certains groupes d’assureur chez qui l’emprunteur doit faire un contrat de couverture crédit. En général, le contrat d’assurance vise à donner une garantie de paiement à la banque. Cela couvre le remboursement du montant emprunté en cas d’invalidité, de perte d’autonomie ou de vie. L’assureur se portera garant d’un paiement des mensualités à terme. Souvent, les frais d’assurance sont élaborés en suivant certains paramètres.
Premièrement, l’assureur fixe ses frais en tenant compte de l’âge de l’emprunteur et du temps qui lui reste avant la retraite. Plus le prêteur est âgé et plus les frais d’assurance sont importants. Aussi, les frais d’assurance prennent en compte le revenu de l’emprunteur, ses charges et son état de santé. Avant de choisir votre contrat d’assurance, vous pourrez faire des simulations pour voir les frais applicables. Vous pourrez trouver des contrats d’assurance proposant des frais entre 0,2 % et 0,7 % du montant total racheté. Tout cela est fonction de vos conditions de travail et de santé.
Les frais de notaire et de courtage
Lorsque vous envisagez de faire un rachat de prêt immobilier, il faut ajouter aux frais de remboursement anticipé les frais de notaire. En réalité, pour un rachat de crédit faisant intervenir une hypothèque ou un PPD, il faut l’intervention d’un notaire. Ainsi, il est nécessaire de prévoir des frais pour l’établissement des actes notariés.
Aussi, pour avoir les meilleurs taux immobiliers, il est nécessaire de recourir à un courtier immobilier. Ce dernier vous aide aussi à trouver les meilleures institutions financières pouvant gérer convenablement vos mensualités. Le courtier immobilier se charge également de la renégociation du prêt immobilier et des nouvelles offres de garanties. Parfois, les frais de courtage peuvent aller de 1 % à 8 % du montant total du nouvel emprunt.
Les frais de dossier
Toutes les opérations bancaires nécessitent des frais de dossier et le rachat de crédit immobilier n’échappe pas à cette règle. En réalité, l’étude de dossier n’est pas facturée, mais dès que le transfert de crédit est effectué, les frais de dossier sont à reverser à la banque qui emprunte. Si le rachat de crédit est réalisé au sein de la même banque, les frais de dossier peuvent être annulés. De façon théorique, les frais de dossier peuvent aller jusqu’à 1 % du montant total emprunté. Mais ce taux est négociable au rabais dans la pratique. D’autres banques peuvent occasionnellement exonérer le prêteur de ces fonds dans le cas d’un gros emprunt.
Le rachat de prêt immobilier est une option qui peut devenir un moyen intéressant d’avoir un crédit avec un taux assez bas. Cependant, il génère des frais qu’il est important d’évaluer avant de se lancer. Il s’agit prioritairement des frais de remboursement anticipé, des frais d’assurance, des frais de notaire et des frais de dossier.
